Durante los años que hemos tenido participación directa ó indirecta en proyectos inmobiliarios hemos podido detectar lo importante de una adecuada estrategia en el permiso de edificación. Quisiera sumar la experiencia de la oficina para generar una lista de cinco puntos que considero indispensables a tomar en cuenta de parte del equipo directivo de cualquier proyecto. Esperando sean de su utilidad, aquí vamos:

• Definir el perfil del equipo de gestoría.

Para el desarrollador es indispensable generar alianzas, y no sólo contratos, con sus proveedores. Para eso es indispensable que en el proceso de licitación se evalúe a conciencia la importancia del perfil. Es decir, para una empresa puede ser tan importante que el permiso salga a tiempo como que le contesten el teléfono cuando necesiten sentirse escuchados. Parece que en cuestión de escalas el fin justifica los medios, pero en nuestra experiencia personal es de mucho valor agregado que las personas que participen en los trámites tengan apertura, tacto y disponibilidad con el cliente. Si un cliente tiene enfoque en presentar hitos como avance real, el gestor deberá tener ese hábito de comunicación. De no ser así, comenzará la tensión desde el día 1. Básico, pero muchas veces ausente de la planeación (y con mucho impacto).

• Crear un presupuesto global del área de trámites (y sus impactos).

Nos ha tocado mucho que equipos gestorías separan drásticamente los costos de su tiempo de los costos municipales, estatales y federales de los permisos que tramitan. Pareciera que no les toca tener dimensionado el impacto económico sobre la inversión del proyecto. Es como si un médico especialista cotizara un diagnóstico para un caso específico, pero no tuviera capacidad (con o sin apoyo) de cotizar los servicios de la operación. ¿Sería aceptable eso? ¿El paciente debería de investigar y estimar su inversión? Para nosotros, es parte de la informalidad del sector bienes raíces y como ésta se traslada hacia los equipos que le dan forma. Ojo, esto no pasa ni siempre ni en todas las especialidades. Pero es importante señalar lo que pudiera ser falta de profesionalización de los proveedores y cómo ésta actúa como una barrera que limita la responsabilidad de los prestadores de servicios.

• Revisar a profundidad las condiciones del terreno.

El famoso due dilligence suele llevarse a cabo por un despacho legal. Esto implica que tenga un tipo de óptica que pudiera ser diferente a al del equipo de gestoría. Por ejemplo: un terreno baldío puede aparecer registrado en las oficinas de catastro con ninguna edificación encima, y eso puede dictaminarse sin mucha complicación por los abogados. Sin embargo, el gestor debiese saber que a pesar se parecer baldío en lo físico el terreno debe de tener auditoría si su proceso de demoliciones fue hecho de manera adecuada, aunque eso haya pasado años atrás. ¿Porqué sería importante esto? Porque una omisión ó falta administrativa en el proceso de demolición podría imponer una multa no aclarada al predio, y ésta terminaría transfiriéndose al dueño que planea desarrollar. Raro, pero pudiera pasar.

• Generar un cronograma compartido con el resto de las especialidades.

Deberán de realizarse juntas donde el equipo de gestoría exponga sus puntos con los equipos legales, comerciales, arquitectura y los que en ese momento estén remando hacia el mismo puerto. Es indispensable que los hitos establezcan una ruta crítica, como lo plantean las gerencias de proyecto, de manera que se identifique con mucha anticipación los momentos o pasos clave donde un proyecto pueda atorarse, por decirlo de manera muy clara.

• Diseñar la arquitectura bajo conceptos legales.

Dependiendo de la ciudad donde se desarrolle el proyecto existen regulaciones que impactan sobre cómo se concibe el proyecto desde sus inicios. En Monterrey, aplica el tradicional esquema de fraccionamiento privado ó esquema de desarrollo con aportación de área municipal. Aquí se debe de pensar en el mantenimiento del desarrollo una vez entregado, y si el enfoque planteado esta en sintonía con el segmento de mercado para quien se diseña. Son un conjunto de variables que pesa sobre el trazo inicial, pero debe de considerarse el mayor número de variables posibles. Ahora, en condiciones ideales el equipo de arquitectura haría estas preguntas en primera instancia, ya que son los principales afectados por retrabajos consecuencia de omisiones en la terminología legal que pesa sobre el diseño.

Ahora, ya sea que esté por iniciar o ya haya iniciado, los invito a evaluar si sus proyectos están tomando en cuenta éstos puntos que nos ha tocado vivir.

Arq. Carlos Valadez

Director comercial

DEALGROUP arquitectos